A aprovação do novo Plano Diretor de São Bernardo do Campo inaugura uma nova etapa no planejamento territorial do Município. Para o setor industrial, sua importância vai além do zoneamento: as novas regras podem interferir diretamente na utilização, expansão e valor econômico dos imóveis das empresas.

O Plano anterior, instituído pela Lei Municipal nº 6.184/2011, já estabelecia zonas empresariais, coeficiente de aproveitamento e instrumentos de política urbana. O novo ordenamento preserva parte dessa estrutura, mas avança ao integrar de forma mais precisa atividade econômica, mobilidade, infraestrutura, proteção ambiental e aproveitamento do patrimônio imobiliário existente.

Áreas Industrias e Proteção das Atividades Econômicas

O novo Plano mantém as Zonas Empresariais Restritivas – ZER, destinadas principalmente às atividades industriais, ordenando as atividades incompatíveis com o uso residencial e às atividades correlatas.

 Como observa a arquiteta Noely Satiko Yassuhara, parceira do nosso Escritório para regularização de imóveis e aprovação de projetos, um avanço importante é a disciplina de transição entre indústria e outros usos urbanos.

 A Zona de Amortecimento da ZER 1, com faixa de 30 metros a partir dos lotes industriais, procura reduzir conflitos decorrentes da aproximação entre novas ocupações e plantas industriais preexistentes.

 O Plano também admite, sob determinadas condições, empreendimentos comerciais de grande porte em terrenos a partir de 8.000 m² nas ZER, ampliando as possibilidades de utilização de grandes propriedades empresariais.

Na área de proteção dos mananciais, a criação de uma estrutura territorial mais detalhada, incluindo a ZER 2, permite distinguir áreas de vocação empresarial daquelas destinadas ao manejo sustentável ou submetidas a maiores restrições ambientais.

Mobilidade passa a influenciar o potencial dos imóveis

 Outra mudança relevante é a criação das Zonas Especiais de Corredores, Estações e Paradas – ZECEP.

O novo Plano relaciona mais diretamente o potencial de ocupação à infraestrutura de transporte coletivo. Áreas próximas a determinados corredores viários, futuras estações do Metrô e paradas de BRT poderão receber parâmetros diferenciados de aproveitamento, condicionados à capacidade da infraestrutura existente.

Para empresas proprietárias de grandes áreas, essa alteração merece atenção especial.

Um imóvel historicamente avaliado apenas por sua utilização industrial pode adquirir novo potencial urbanístico em razão de sua localização em relação aos eixos de mobilidade e às novas centralidades da cidade.

O potencial construtivo passa a exigir análise mais sofisticada

 O coeficiente de aproveitamento continua sendo fundamental, mas já não pode ser analisado isoladamente.

Além de parâmetros tradicionais como taxa de ocupação, permeabilidade, gabarito e recuos, o novo ordenamento incorpora de forma mais intensa critérios relacionados à vegetação, quota ambiental, drenagem e adaptação climática.

Na prática, o potencial real de um terreno passa a resultar da combinação entre:

zoneamento + coeficiente de aproveitamento + ocupação + permeabilidade + recuos + parâmetros ambientais + infraestrutura disponível.

 O Plano também avança ao reconhecer expressamente a possibilidade de tratamento específico para o retrofit de edificações antigas, questão particularmente importante em uma cidade que possui expressivo estoque de galpões, prédios administrativos e instalações industriais construídos há décadas.

Área não construída não significa necessariamente área ociosa

Outra evolução relevante para a indústria está na disciplina dos imóveis subutilizados.

O novo Plano reconhece que áreas sem edificações podem ser essenciais à atividade empresarial, como pátios de manobra, terminais logísticos, áreas para contêineres, tanques, fornos, dutos e outros equipamentos industriais.

A distinção é importante: área pouco edificada não é necessariamente patrimônio ocioso.

Ao mesmo tempo, terrenos efetivamente subutilizados passam a justificar uma análise estratégica. Dependendo da localização e do enquadramento urbanístico, áreas que deixaram de ser necessárias à operação podem possuir potencial para expansão, desmembramento, alienação, retrofit ou desenvolvimento autônomo. 

O que muda em relação ao Plano de 2011

 De maneira objetiva, a evolução pode ser resumida em alguns pontos:

Plano de 2011	Novo Plano
Zonas empresariais	ZER com disciplina mais detalhada e área de amortecimento
Mobilidade como diretriz	ZECEP relacionando transporte e potencial de ocupação
Parâmetros construtivos tradicionais	Maior integração de vegetação, quota ambiental e adaptação climática

Disciplina       geral       dos                       imóveis subutilizados	Reconhecimento    das   necessidades                               operacionais específicas da indústria e logística
Aproveitamento                                predominantemente associado à construção nova	Previsão de tratamento específico para retrofit
Instrumentos urbanísticos tradicionais	Ampliação das possibilidades de intervenção e reorganização de grandes áreas

Uma oportunidade para rever o patrimônio imobiliário das empresas

O principal efeito do novo Plano Diretor talvez esteja justamente aqui.

Empresas instaladas em São Bernardo há décadas podem possuir imóveis cujo potencial urbanístico atual é muito diferente daquele existente quando a planta industrial foi implantada.

Por isso, o novo Plano justifica uma revisão imóvel a imóvel, comparando o regime anterior e o atual: zoneamento, usos permitidos, coeficientes, parâmetros construtivos, incidência de corredores e centralidades, restrições ambientais e área efetivamente necessária à operação.

Essa análise pode revelar possibilidades de expansão da própria indústria, modernização das instalações, aproveitamento de áreas excedentes ou valorização de ativos imobiliários até então subutilizados.

Em uma cidade historicamente construída em torno de sua indústria, compreender o novo Plano Diretor não é apenas acompanhar uma mudança legislativa.

É avaliar como as novas regras podem afetar o uso, o potencial e o valor de um dos principais ativos das empresas: seus próprios imóveis.

Sebastião Rangel é integrante de S.F. Araujo de Castro Rangel Advogados, escritório que iniciou suas atividades em São Bernardo do Campo no ano de 1965. É Membro do CIESP/SBC.

Noely Satiko Yassuhara é arquiteta e urbanista. Trabalhou por 3 décadas na Prefeitura de São Bernardo do Campo em vários cargos. Atua em regularização de imóveis desde 1984.              É associada da AERR - Associação dos Empresários de Rudge Ramos.